06-06-2023

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, conocida como Ley de la Vivienda, ha entrado en vigor el 26 de mayo de 2023, a excepción de la regulación de los incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, que entrará en vigor el 1 de enero de 2024.

 

La Ley de la Vivienda, entre otros aspectos, nace con la pretensión de regular el precio de los alquileres de vivienda en aquellas zonas que considera tensionadas, así como tratar de frenar la subida de la renta en el toda España.

 

Un resumen rápido de los aspectos más destacados de la Ley de la Vivienda son los siguientes:

 

 

Posibilidad de incrementar el IBI de las viviendas vacías

 

Será potestativo para los ayuntamientos establecer un incremento del IBI para las viviendas vacías. No es obligatorio que lo apliquen, sino que debe entenderse como una herramienta que la Ley pone a su disposición por si consideran oportuno llevarla a cabo, siempre que con esta medida se pueda favorecer el incremento de viviendas en alquiler, ya que el fin último de la Ley con esta medida es que se comercialicen la viviendas vacías para incrementar la oferta y así tratar de conseguir que los precios bajen.

 

Solo será aplicable a las viviendas, por lo que quedan excluidos el resto de inmuebles para uso distinto. La Ley dice que se aplicará a los inmuebles que lleven desocupados de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a 2 años y que pertenezcan a propietarios que tengan 4 o más inmuebles de uso residencial. El recargo será de hasta un 50 % de la cuota líquida del impuesto, que podrá llegar hasta el 100 % cuando la desocupación sea superior a 3 años. El recargo se podrá modular en función del tiempo que esté desocupada la vivienda. Si la desocupación afecta a 2 o más inmuebles de un mismo propietario y que se encuentren en el mismo municipio, el porcentaje de recargo indicado podrá incrementarse en un 50 % más.

 

Se establecen causas que pueden justificar la desocupación, por lo que si se dan no se podrá establecer ningún recargo. Son las siguientes:

 

         - El traslado temporal por razones laborales o de formación.

 

         - El cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social.

 

  - Cuando la vivienda sea de segunda residencia siempre que no esté desocupada más de cuatro años.

 

- Cuando se estén realizando obras o llevando a cabo una rehabilitación.

 

- Que existan otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.

 

- Que la vivienda esté siendo objeto de un litigio que impida su uso.

 

-  Que se esté gestionando la venta de la vivienda, siempre que no esté en esta situación más de un año. Y si es en alquiler, que no sea superior a 6 meses.

 

El recargo que se acuerde por el ayuntamiento correspondiente se devengará el 31 de diciembre, siempre y cuando hayan constatado que a esta fecha el inmueble se pudiera considerar desocupado.

 

 

Prórrogas obligatorias en los contratos de alquiler para personas vulnerables

 

 

Hasta la aprobación de la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos establecían que los contratos de arrendamiento, una vez transcurridos 5 años de vigencia si el arrendador era una persona física, o 7 años si era una persona jurídica, se podían prorrogar a voluntad del inquilino hasta un máximo de otros 3 años.

 

La Ley de la Vivienda ha introducido 2 supuestos que establecen una prórroga extraordinaria, además de las que ya venían establecidas, para el caso de que el inquilino se encuentre un una situación de vulnerabilidad social o en el caso de que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado.

 

En el primer caso, es decir, cuando el arrendatario acredita que su situación es de vulnerabilidad social y económica, podrá solicitar una prórroga extraordinaria por un año más una vez que haya terminado el plazo pactado de arrendamiento o de las prórrogas forzosas. Esta prórroga solo será obligatoria para los arrendadores que sean grandes tenedores.

 

Es gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de mas de 10 inmuebles de uso residencial o que tengan una superficie de más de 1.500 m2 de este uso, excluyendo los garajes y trasteros. Podrán ser también considerados grandes tenedores aquellos propietarios que tengan 5 o más inmuebles en zonas tensionadas, pero lo tendrá que establecer así la comunidad autónoma correspondiente.

En el segundo caso, es decir, cuando la vivienda arrendada se ubique en una zona tensionada, una vez terminadas las prórrogas, se podrá prorrogar el contrato hasta un máximo de 3 plazos anuales. Esta prórroga afecta a todos los arrendadores, es decir, sean personas físicas o jurídicas, grandes tenedores o no. No les afectará cuando hayan suscrito un nuevo contrato con limitación de renta o el arrendador necesite la vivienda para sí o sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en el supuesto de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

 

 

Limites a la actualización de las rentas del alquiler

 

La Ley de la Vivienda establece distintas limitaciones según sea el año 2023 o el 2024, estableciendo, a modo de sistema transitorio, un sistema de actualización que terminaría el 31 de diciembre de 2024.

 

Para el año 2023, si el arrendador es un gran tenedor, la renta no podrá ser superior el Índice de Garantía de Competitividad. Este índice puede oscilar entre el 0 % y el 2%. En el caso de que el arrendador no tenga esta condición de gran tenedor, podrá pactar con su inquilino una subida superior a dicho índice, que, no obstante, será de aplicación si las partes no llegaran a ningún acuerdo.

 

Para el año 2024, cuando el arrendador sea un gran tenedor, la actualización de la renta no podrá ser superior al 3%. Si no lo fuera, la renta será la pactada entre las partes y, en el caso de no llegar a ningún acuerdo, la subida no podrá ser superior al 3%.

 

En definitiva, sólo los grandes tenedores tienen que sujetarse al límite de actualización de la renta en el porcentaje indicado porque el resto de los arrendadores podrían pactar una renta superior con su inquilino y, solamente en el caso de que no llegaran a un acuerdo, el incremento de la renta no podría ser superior a lo establecido. En la práctica, salvo casos excepcionales, será extraño que el inquilino acepte una actualización superior a lo establecido por la Ley por lo que el resultado práctico de la modificación supondrá que tanto los arrendadores que sean grandes tenedores como los que no lo sean, tendrán limitada la subida de la renta en los porcentajes indicados en la Ley.

 

 

El nuevo índice de referencia para la renovación anual de los contratos de alquiler a partir del año 2025

 

Una vez transcurrido el período transitorio que hemos explicado en el apartado anterior, el Instituto Nacional de Estadística establecerá para el año 2025 y siguientes, un índice de referencia para la actualización de las rentas de los contratos de viviendas de alquiler.

 

 

La celebración de nuevos contratos en una zona de mercado residencial tensionado.

 

Dependerá si el arrendador de la vivienda habitual es o no un gran tenedor, regulándose de una u otra forma según el caso.

 

En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, los nuevos contratos no podrán tener unas rentas superiores a las del contrato anterior que haya estado vigente en los últimos 5 años, pero sí podrá actualizar la renta conforme a la Ley.

 

La actualización de la renta será un 10% como máximo siempre que justifique la realización obras de rehabilitación para la mejora energética o la accesibilidad, llevadas a cabo en los dos últimos años anteriores al contrato nuevo. También podrá aplicar esa subida cuando se firme un contrato de 10 años o más de duración, o si se ofrece al inquilino un derecho a prorroga de estos 10 años o más de duración.

 

En el caso de los grandes tenedores la renta que se pacte vendrá determinada por el índice de precios de referencia que se establezca según el tipo de vivienda, edificio y condiciones en las que se halle, o siguiendo lo establecido en el contrato anterior.

 

 

Repercusión de los gastos de la vivienda en los alquileres situados en las zonas tensionadas.

 

En los nuevos contratos de arrendamiento se podrá pactar que los gastos generales de la vivienda sean pagados por el arrendatario. Pero, esto no será posible en las viviendas que se encuentren en las zonas tensionadas. Solo se podrán repercutir en el caso de que así se estableciera en el contrato anterior.

 

 

Obligatoriedad del pago por medios electrónicos.

 

Las rentas de alquiler se tendrán que pagar a través de medios electrónicos, a no ser que alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago.

 

 

Información que debe proporcionarse en las operaciones de compra y alquiler de vivienda

 

La Ley de la Vivienda establece la obligación de suministrar determinada información en las operaciones de compraventa y alquiler de viviendas, con el objetivo de establecer garantías para las personas o entidades adquirentes o arrendatarias. Su incumplimiento conllevará la correspondiente responsabilidad y la imposición de sanciones.

 

Son derechos de los demandantes, adquirentes o arrendatarios de viviendas, la de recibir información en formato accesible que asegure un completo conocimiento de las condiciones de la vivienda que es objeto de la operación.

 

También se establecen unos requisitos básicos que deben reunir los agentes inmobiliarios respecto de la información y publicidad que hagan de las viviendas respecto de las que intermedian.

 

La información mínima que se debe proporcionar a los interesados en la compra o alquiler de una vivienda, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad,  es la siguiente:

 

- Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, del intermediario en la operación.

 

- Las condiciones económicas de la operación, tales como el precio total y conceptos incluidos, y las condiciones de financiación que puedan establecerse.

 

- Características esenciales de la vivienda y del edificio, tales como:

 

-  Certificado o cédula de habitabilidad.

 

 - Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes. No se podrán computar las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.

 

- Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.

 

- Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.

 

- Certificado de eficiencia energética de la vivienda.

 

- Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.

 

- Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.

 

- Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas , gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.

 

- En el caso de tratarse de vivienda protegida , indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable .

 

- En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación .

 

- Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico - técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

 

- La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

 

- Si la vivienda a alquilar se encuentra en una zona tensionada, se informará sobre la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento vigente en los últimos cinco años, así como el valor que le pueda corresponder conforme al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que le resulte de aplicación.

 

 

Normativa sobre el régimen de vivienda protegida o incentivada

 

Se establece respecto de las viviendas protegidas, que cuando se construyan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo.

 

En el resto de supuestos, las viviendas protegidas estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente con las salvedades que excepcionalmente puedan regular las comunidades autónomas, siempre que exista una causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, que como mínimo deberá ser de 30 años.

 

En el caso anterior, se podrá establecer la devolución de todas o parte de las ayudas percibidas cuando se lleve a cabo su venta con posterioridad a su descalificación.

 

En cuanto a la vivienda incentivada, que será en régimen de alquiler, no se establece como obligación sino como una simple recomendación a las comunidades autónomas y ayuntamientos, indicándose, con carácter orientativo que:

 

- Se someterán a este régimen durante un tiempo determinado con unos límites máximos de precios de alquiler, que serán proporcionales y ajustados a los beneficios públicos que obtenga, sean urbanísticos, fiscales, o de cualquier otro carácter, determinadas por la administración que los otorgue.

 

- La vivienda se deberá destinar exclusivamente a residencia habitual de la persona arrendataria, siempre tenga dificultades para acceder a una vivienda a precios de mercado, de acuerdo con los criterios que fije la administración competente.

 

- No será necesario que se sujete al procedimiento formal de calificación como vivienda protegida. Sí estará sometida a las reglas procedimentales que determine la administración competente para garantizar el cumplimiento de las condiciones establecidas.

 

- Podrán ser de nueva promoción o bien tratarse de viviendas ya existentes, siempre que en cualquier caso cumplan los requisitos legalmente establecidos, que aseguren la adecuación y calidad de las mismas en cuanto a su habitabilidad.

 

 

Modificaciones en la normativa procesal aplicable a los desahucios y ejecuciones hipotecarias.

 

La Ley de la Vivienda introduce cambios importantes en el procedimiento de desahucios y de ejecución hipotecaria cuando los ocupantes se encuentren en situaciones de vulnerabilidad.

 

Así, por ejemplo, entre otras novedades respecto de los desahucios de viviendas arrendadas, tenemos:

 

-Se notificará a las administraciones públicas competentes la resolución que fije la fecha de lanzamiento para que puedan comprobar la situación de vulnerabilidad de los ocupantes de la vivienda. No será necesario el consentimiento de los interesados.

 

– El demandante deberá indicar en la demanda si el inmueble es la residencia habitual del ocupante. También deberá acreditar mediante certificación del Registro de la Propiedad su condición o no de gran tenedor y, en este caso, deberá indicar si los ocupantes están en situación de vulnerabilidad, mediante la aportación de los certificados correspondientes que deberá obtener en los organismos públicos competentes.

 

-Las administraciones públicas establecerán un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes al que deberá someterse cuando el arrendador sea un gran tenedor, se trate de una vivienda habitual y el inquilino se encuentre en una situación de vulnerabilidad social y económica. El juez podrá apreciar la situación de vulnerabilidad conforme a la situación concreta aunque no se desprenda de los documentos inicialmente aportados.

 

– Los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio será de 2 meses cuando el arrendador es una persona física, y de 4 meses cuando es una persona jurídica.

 

En la ejecución hipotecaria, se establecen medidas para proteger a las personas que tengan una situación de vulnerabilidad:

 

- El ejecutante tiene que indicar si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, si está en situación de vulnerabilidad e indicar su condición o no de gran tenedor.

 

- Previamente tendrá que haber seguido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes regido por las administraciones públicas competentes.

 

 

Honorarios de gestión inmobiliaria

En los arrendamientos de viviendas, los gastos y honorarios de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

 

 

Deducciones fiscales

 

La Ley de la Vivienda establece incentivos fiscales para los arrendadores que sean personas físicas, que podrán aplicar a la declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2024. Son los siguientes:

 

- La reducción general de un 50 % sobre el rendimiento del alquiler en los nuevos contratos.

- En el caso de que la vivienda se encuentre en una zona tensionada, los incentivos serán los siguientes:

 

-Deducción en un 90% cuando se rebaje la renta del anterior contrato un 5 % una vez aplicada la actualización anual prevista en el contrato anterior.

 

- Si se trata de una vivienda que no hubiera sido alquilada con anterioridad, cuando el arrendatario sea una persona con una edad entre 18 y 35 años.

 

– Se podrá practicar una deducción del 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda se haya rehabilitado en los 2 años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.

GRAU ASOCIADOS – ABOGADOS

 

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