( 27-01-2025 )

La reciente propuesta del Gobierno de España para incentivar el alquiler asequible ha sido presentada como una medida estrella en materia de vivienda por el presidente Pedro Sánchez. Entre sus iniciativas más destacadas, se encuentra la exención fiscal del 100% en el IRPF para los propietarios que ajusten sus precios al Índice de Precios de Referencia del Ministerio de Vivienda. Sin embargo, un análisis más detallado revela que esta medida podría no ser tan efectiva como se pretende y plantea serias dudas sobre su impacto real en un mercado inmobiliario cada vez más tenso.

La promesa: un mercado más accesible

El objetivo del Gobierno es claro: aumentar la oferta de alquiler asequible y contrarrestar la resistencia de gobiernos autonómicos, como la Comunidad de Madrid, a declarar zonas tensionadas. La propuesta también se enmarca en un paquete más amplio de medidas, que incluye ayudas para rehabilitar viviendas vacías y un sistema de garantías públicas que incentive a los propietarios a alquilar a menores de 35 años.

Sánchez ha presentado estas iniciativas como una vía para evitar "una sociedad dividida en dos: propietarios ricos e inquilinos pobres". Sin embargo, la realidad del mercado inmobiliario y los datos disponibles ponen en entredicho la viabilidad y eficacia de estas medidas.

El problema: pérdidas económicas para los propietarios

Un informe reciente de Alquiler Seguro, basado en el análisis de una muestra representativa de inmuebles, arroja una conclusión preocupante: alquilar al precio del índice de referencia no resulta rentable para la mayoría de los propietarios, especialmente en las zonas con mayor demanda como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga. En estas áreas, los arrendadores podrían perder de media más de 600 euros anuales en comparación con los ingresos obtenidos al alquilar a precio de mercado y acogerse a la deducción fiscal del 50% actualmente vigente.

En algunas provincias, las pérdidas serían aún más pronunciadas, superando los 1.000 euros anuales en ciudades como Málaga o Valencia. Este desfase económico se explica, en parte, por la falta de actualización del Índice de Precios de Referencia, que en muchos casos presenta rangos irreales y desfasados respecto al mercado actual. Según el informe, en torno al 15% de las viviendas analizadas podrían incluso aumentar su precio si se ajustaran a dicho índice, lo que pone de manifiesto las inconsistencias de este instrumento.

Crítica a la reforma: un enfoque insuficiente

Si bien el objetivo de aumentar la oferta de viviendas en alquiler asequible es loable, la reforma presenta fallos estructurales importantes. Por un lado, el incentivo fiscal no parece ser suficiente para compensar las pérdidas económicas que sufrirían los propietarios en zonas de alta demanda. Esto podría desincentivar a muchos de ellos, reduciendo aún más la oferta en estas áreas y agravando la tensión en el mercado.

Por otro lado, el Índice de Precios de Referencia ha sido objeto de críticas por su falta de precisión y transparencia. Al no reflejar con fidelidad la realidad del mercado, este índice podría generar más incertidumbre entre los propietarios y desalentar la participación en el mercado de alquiler regulado.

Jesús Martí, de Alquiler Seguro, lo resume de manera contundente: "El índice plantea, en muchos casos, rangos de precios irreales que no se observan en el mercado desde hace más de una década, lo que incita a los propietarios particulares a abandonar el alquiler".

El riesgo de una reforma mal calibrada

Las medidas adicionales anunciadas por el Gobierno, como las ayudas para rehabilitar viviendas o el sistema de garantías públicas, podrían contribuir a dinamizar el mercado del alquiler. Sin embargo, su efectividad dependerá de una implementación adecuada y de una mayor coherencia con las dinámicas del mercado. Sin una revisión profunda del Índice de Precios de Referencia y sin incentivos económicos más robustos, estas iniciativas corren el riesgo de quedarse en el papel.

Además, la propuesta parece ignorar la diversidad del mercado inmobiliario español, donde las necesidades y desafíos varían enormemente entre regiones. Mientras que en zonas de alta demanda las pérdidas económicas desincentivan a los propietarios, en áreas con menor presión podría haber un efecto positivo. Este desequilibrio pone de manifiesto la necesidad de medidas más específicas y adaptadas a cada contexto.

Conclusión: promesas que requieren ajustes

La reforma fiscal en el alquiler anunciada por Pedro Sánchez es una muestra de la creciente preocupación por la accesibilidad de la vivienda en España. No obstante, para que estas iniciativas tengan un impacto real y positivo en el mercado, es imprescindible abordar sus debilidades. Una revisión profunda del Índice de Precios de Referencia, junto con incentivos más atractivos para los propietarios, podría ser un primer paso para garantizar el éxito de estas medidas.

El mercado de alquiler no puede sustentarse únicamente en buenas intenciones. Las políticas públicas deben ser realistas, equilibradas y, sobre todo, basadas en una comprensión clara de las dinámicas del sector. Solo así se podrá avanzar hacia un modelo de vivienda más accesible y justo para todos.

 

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