( 20-03-2025 )

La Dirección General de Tributos (DGT) ha introducido un cambio que impactará de lleno en el sector inmobiliario y en las finanzas de numerosas empresas. En dos recientes consultas vinculantes, Hacienda ha aclarado cómo se debe aplicar el IVA en la compraventa de inmuebles gravados con hipoteca, modificando de forma relevante el criterio que venía aplicándose hasta ahora.

Este ajuste no solo afecta a grandes operadores inmobiliarios, sino también a cooperativas de viviendas, promotoras y cualquier entidad que participe en operaciones de compraventa de inmuebles con cargas hipotecarias. Y es que, más allá del aspecto fiscal, este cambio tiene un fuerte impacto financiero en las empresas por la forma en la que afecta a la tesorería.

¿Qué es la inversión del sujeto pasivo en el IVA?

Antes de entrar en detalle sobre el cambio introducido, es importante entender qué significa la inversión del sujeto pasivo en el IVA. Se trata de un mecanismo por el que, en determinadas operaciones, el obligado a declarar e ingresar el IVA no es quien vende el bien, sino quien lo compra.

Este sistema tiene un objetivo claro: evitar fraudes y asegurar que el comprador pueda compensar el IVA soportado. En las operaciones inmobiliarias, se utilizaba frecuentemente cuando se transmitían inmuebles con cargas hipotecarias, permitiendo que el comprador “auto-liquidara” el impuesto sin tener que adelantar dinero al vendedor.

¿Qué ha cambiado?

Hasta ahora, cuando una empresa compraba un inmueble con hipoteca y la carga hipotecaria era cancelada en el mismo acto de compraventa o incluso antes, Hacienda permitía aplicar la regla de inversión del sujeto pasivo. De esta forma, el comprador no tenía que adelantar el 21% de IVA al vendedor.

Sin embargo, a raíz de las consultas recientes, la DGT cambia de rumbo. Según el nuevo criterio, si el inmueble se transmite libre de cargas —porque la hipoteca se cancela antes o en el mismo momento de la firma de la escritura—, la regla de inversión del sujeto pasivo no se aplica. Esto implica que el vendedor debe repercutir el IVA al comprador, quien tendrá que abonarlo y luego recuperarlo a través de sus declaraciones periódicas.

Por el contrario, si el inmueble se transmite con la hipoteca aún vigente, y el comprador retiene parte del precio para cancelar la deuda con posterioridad, entonces sí se puede aplicar la inversión del sujeto pasivo. En ese caso, el comprador no adelanta el IVA al vendedor, sino que lo autoliquida directamente ante Hacienda.

¿Qué supone para las empresas del sector inmobiliario?

Este matiz aparentemente técnico tiene profundas consecuencias prácticas. Para las compañías que compran inmuebles —ya sean solares, edificios en construcción o locales— este cambio afecta a su planificación financiera.

La principal diferencia radica en la tesorería: las empresas que adquieran un inmueble libre de hipoteca deberán anticipar un 21% adicional en concepto de IVA al vendedor, aunque posteriormente puedan deducirlo o solicitar su devolución. Esto puede suponer una importante salida de caja temporal, lo que obliga a recalcular flujos de tesorería y puede alterar la rentabilidad de la operación.

Una decisión estratégica: transmitir con hipoteca o sin ella

El nuevo criterio pone sobre la mesa una decisión estratégica para compradores y vendedores: ¿es mejor transmitir el inmueble con hipoteca o cancelarla antes?

Desde el punto de vista fiscal, puede resultar más ventajoso dejar la carga hipotecaria vigente hasta después de la transmisión. De este modo, el comprador evita tener que adelantar el IVA al vendedor, lo que aligera la operación financieramente.

Sin embargo, no todas las partes estarán dispuestas a aceptar esta estructura, ya que mantener la hipoteca hasta después de la compraventa puede generar inseguridad jurídica o problemas en la financiación. Por ello, será clave la negociación entre las partes y el asesoramiento legal y fiscal adecuado para diseñar la operación más eficiente.

¿Qué ocurre con la transmisión de hoteles y unidades económicas autónomas?

Además, la DGT ha aprovechado estas consultas para reiterar su criterio sobre otro aspecto clave: la transmisión de establecimientos hoteleros y la posible existencia de una unidad económica autónoma a efectos de IVA.

En este caso, la DGT mantiene su línea tradicional, siguiendo la jurisprudencia comunitaria. Concluye que para considerar que se transmite una unidad económica autónoma —lo que permitiría evitar la sujeción al IVA—, es necesario que el conjunto transmitido incluya no solo el inmueble, sino también los permisos, licencias y medios materiales y humanos necesarios para que la actividad pueda continuar de forma autónoma.

En la operación analizada (una cooperativa de viviendas comprando un hotel en construcción sin licencias ni personal), la DGT considera que no existe tal unidad económica autónoma y, por tanto, la transmisión está plenamente sujeta al IVA.

No obstante, sigue pendiente un pronunciamiento explícito de la DGT respecto al criterio introducido por el Tribunal Supremo en 2016, que plantea una interpretación distinta y que algunas administraciones autonómicas utilizan para liquidar Transmisiones Patrimoniales en la transmisión de hoteles. Esta falta de claridad sigue generando cierta inseguridad jurídica para inversores y operadores hoteleros.

Conclusión: ¿Qué deben hacer las empresas a partir de ahora?

El nuevo criterio de Hacienda obliga a empresas, promotoras, cooperativas y fondos de inversión a replantear la forma en la que estructuran sus operaciones inmobiliarias.

Desde un punto de vista práctico:

1. Revisar cuidadosamente la existencia y cancelación de hipotecas antes de cada operación.
2. Planificar la operación teniendo en cuenta el momento exacto en que se cancela la hipoteca, ya que este detalle condicionará si se aplica o no la inversión del sujeto pasivo.
3. Recalcular los flujos de tesorería, ya que anticipar el 21% de IVA puede suponer una carga importante aunque sea temporal.
4. Buscar asesoramiento fiscal y legal específico, ya que el criterio administrativo ha cambiado varias veces en los últimos años, y no puede descartarse que vuelva a hacerlo.

En un contexto económico en el que cada detalle financiero cuenta, este cambio marca un antes y un después en la fiscalidad de las compraventas inmobiliarias con hipoteca. Y deja claro que, en el ámbito tributario, la clave siempre está en el detalle.

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