( 10-02-2025 )

La obsesión por evitar los errores del pasado ha acabado generando un problema mayor: el mercado de la vivienda en España está más tensionado que nunca, con precios en máximos históricos y un acceso cada vez más restringido para la clase media y los jóvenes. La pregunta ya no es si hay una burbuja inmobiliaria como en 2008, sino si la actual crisis de vivienda es peor que aquella.

España lleva más de una década aplicando políticas restrictivas al sector inmobiliario con el pretexto de evitar los excesos que desembocaron en el estallido de la burbuja de hace 17 años. Sin embargo, la realidad es que esas mismas medidas han acabado estrangulando la oferta y elevando los precios hasta niveles inalcanzables. Lo que comenzó como una regulación prudente ha terminado por convertirse en un freno asfixiante que impide la construcción de nuevas viviendas allí donde más se necesitan.

Un problema anunciado que el gobierno ignoró

El problema no es nuevo. Desde hace años, los expertos alertaban de que la caída en la construcción de viviendas traería consecuencias graves en el acceso a la propiedad y el alquiler. En los primeros años tras la crisis de 2008, el mercado todavía contaba con un stock de viviendas que absorbió la demanda, pero desde 2014 la oferta empezó a reducirse drásticamente mientras la población y la creación de hogares seguían creciendo. El resultado es que hoy, por cada tres hogares que se forman, solo se construye una casa.

A esto hay que sumarle una serie de políticas erráticas que han agravado aún más la situación. La Ley de Vivienda, impulsada por el actual gobierno con la promesa de mejorar el acceso a la vivienda, ha generado el efecto contrario. En lugar de fomentar la construcción y dinamizar el mercado, ha desincentivado la inversión y reducido la oferta de alquiler, provocando subidas de precios que han convertido el arrendamiento en una opción igual de inaccesible que la compra.

El control de precios, la mayor protección a los inquilinos frente a los propietarios y la incertidumbre regulatoria han llevado a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado o venderlos directamente, reduciendo aún más la oferta. En el mercado de compraventa, la falta de suelo urbanizable y la burocracia infinita han paralizado la promoción de nuevas viviendas, lo que ha hecho que los precios sigan disparándose.

Comprar casa, un lujo para unos pocos

Los datos no dejan lugar a dudas. Según el Colegio de Registradores, el precio medio de la vivienda alcanzó en 2024 los 2.086 euros por metro cuadrado, con la obra nueva marcando récords en 2.265 euros por metro cuadrado y la segunda mano en 2.039 euros. Y todo apunta a que la tendencia continuará en 2025.

A diferencia de la burbuja de 2008, esta crisis no viene impulsada por el crédito fácil y la especulación descontrolada, sino por la falta de oferta. Hoy en día, los bancos son mucho más estrictos a la hora de conceder hipotecas, lo que significa que solo aquellos con una solvencia económica muy alta pueden acceder a la propiedad. Como señala Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y experto en vivienda:

“La clase media no accede a la financiación, salvo que sean funcionarios o reúnan unos requisitos económicos y de solvencia muy elevados. Solo los ricos pueden ser propietarios”.

Esto plantea una cuestión de fondo: ¿qué es peor, la burbuja del 2008 que permitió la compra indiscriminada de viviendas con hipotecas de alto riesgo o la situación actual en la que miles de jóvenes y familias no pueden ni siquiera plantearse comprar una casa?

Un mercado del alquiler descontrolado

Si comprar es difícil, alquilar lo es aún más. Con una oferta cada vez más reducida y una demanda en aumento, los precios del alquiler han alcanzado niveles récord, superando en muchos casos el coste de una hipoteca. En algunas ciudades como Madrid y Barcelona, alquilar un piso supone dedicar más del 50% del salario medio a la renta mensual.

El mercado inmobiliario está tan tensionado que muchas operaciones se cierran sin necesidad de anuncios públicos. El llamado mercado off-market, en el que las viviendas se venden o alquilan antes de que lleguen a plataformas y portales inmobiliarios, se ha convertido en la norma en muchas zonas.

¿Hacia dónde vamos?

La crisis de vivienda actual es el resultado de una combinación de factores: restricciones excesivas al crédito, falta de suelo urbanizable, burocracia interminable y políticas equivocadas que han desincentivado la inversión y reducido la oferta. Mientras tanto, el gobierno sigue insistiendo en las mismas recetas fallidas sin asumir su responsabilidad en la situación actual.

El Banco Central Europeo podría empezar a bajar los tipos de interés este año, lo que facilitaría el acceso a la financiación y podría impulsar de nuevo la demanda. Sin embargo, esto no resolverá el problema fundamental: la falta de viviendas. Sin una política seria que fomente la construcción y garantice una oferta suficiente para cubrir la demanda, los precios seguirán subiendo y la vivienda seguirá siendo un lujo al alcance de unos pocos.

El mercado inmobiliario español no necesita más regulación, sino más viviendas. La solución no pasa por intervenciones artificiales que distorsionan el mercado, sino por medidas que faciliten la promoción y construcción de nuevas viviendas, garanticen seguridad jurídica a los propietarios y fomenten el equilibrio entre oferta y demanda. Hasta que esto ocurra, seguiremos viendo precios al alza y una crisis de vivienda cada vez más profunda.

 

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