( 05-02-2025 )

El interés por la adquisición de fincas rústicas ha crecido significativamente en los últimos años, convirtiéndose en un mercado cada vez más atractivo tanto para particulares como para inversores institucionales. Si bien la pandemia marcó un punto de inflexión en este segmento, factores como las recientes movilizaciones agrarias y la sequía han reforzado la percepción de estos activos como una opción sólida y rentable. Este auge ha traído consigo cambios estructurales en el sector, que ahora se enfrenta a una mayor profesionalización y especialización por parte de las agencias inmobiliarias.

Uno de los fenómenos más destacados es la entrada progresiva de las agencias inmobiliarias en el mercado de fincas rústicas. Tradicionalmente, estas entidades han focalizado su actividad en el ámbito urbano, dejando la compraventa de terrenos rústicos en manos de propietarios individuales o intermediarios especializados. Sin embargo, el desplazamiento de los titulares de estas fincas hacia entornos urbanos y los honorarios atractivos que ofrece este nicho han provocado un creciente interés por parte de las agencias inmobiliarias generalistas. Se prevé, por tanto, un aumento en el número de operaciones gestionadas por profesionales del sector, lo que a su vez podría mejorar la transparencia y la accesibilidad al mercado.

Desde la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), se identifica un crecimiento en la demanda de fincas rústicas con dos perfiles predominantes de compradores. Por un lado, aquellas personas que, ante las dificultades para acceder al suelo urbano, encuentran en el terreno rústico una alternativa viable. Por otro lado, un perfil emergente de compradores que busca un cambio de estilo de vida, apostando por el entorno rural como una opción de residencia o inversión. En general, la mayoría de los compradores provienen de la misma zona donde se encuentran las propiedades, lo que demuestra un interés local y un apego al territorio.

A pesar de las oportunidades que presenta este mercado, también existen retos importantes que las agencias inmobiliarias deben afrontar. Uno de los principales desafíos es la falta de conocimiento técnico y normativo sobre este tipo de propiedades. La compraventa de fincas rústicas implica una serie de particularidades, desde la documentación técnica hasta la estimación de plazos y costes asociados a la operación. Un asesoramiento deficiente puede generar complicaciones legales y económicas para los compradores, razón por la cual se recomienda contar con expertos en derecho urbanístico e inmobiliario. En este sentido, desde Grau Asociados-Abogados, con una amplia experiencia en la gestión de activos inmobiliarios y urbanísticos, hemos constatado la importancia de un análisis previo que contemple tanto la legalización de construcciones existentes como la viabilidad de los usos permitidos en cada suelo.

El mercado de fincas rústicas también está experimentando una segmentación creciente, con dos tendencias claras: por un lado, las grandes explotaciones dedicadas a la agricultura, la ganadería y la actividad forestal; por otro, fincas más pequeñas destinadas al recreo y uso familiar. Esta polarización del mercado genera nuevas oportunidades para los inversores, quienes pueden elegir entre la rentabilidad productiva o el disfrute del entorno rural. Desde nuestro despacho hemos asesorado tanto a empresas del sector agroindustrial que buscan terrenos para la instalación de cultivos leñosos como a particulares interesados en adquirir fincas para uso recreativo, garantizando siempre la seguridad jurídica de la inversión.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan el dinamismo del sector, con más de 129.000 transacciones de fincas rústicas en España hasta octubre de 2024. Castilla y León, Andalucía y la Comunidad Valenciana encabezan el ranking de regiones con mayor número de operaciones, lo que evidencia una fuerte actividad en zonas tradicionalmente agrícolas. Además, las condiciones climáticas y la diversidad geográfica del país hacen que ciertas regiones sean especialmente atractivas para la inversión en cultivos de alto rendimiento, como el olivar, el viñedo o el almendro.

Por otro lado, la creciente entrada de inversores institucionales y fondos de inversión en el sector agroalimentario está redefiniendo el modelo tradicional de explotación agraria. La demanda global de alimentos y la necesidad de activos refugio frente a la inflación han convertido a la tierra en un valor seguro. No obstante, este fenómeno no está exento de controversia, ya que la concentración de grandes extensiones en manos de capital institucional puede dificultar la viabilidad de los pequeños y medianos agricultores, afectando al equilibrio del tejido agrario.

Desde Grau Asociados-Abogados, hemos detectado que este tipo de operaciones requieren un enfoque multidisciplinar que combine el análisis legal, urbanístico, técnico y fiscal. Muchas de estas fincas cuentan con construcciones sin regularizar, lo que puede derivar en problemas legales para los compradores si no se realiza un estudio previo de viabilidad. La normativa actual ofrece herramientas para la legalización de ciertas edificaciones, pero es fundamental conocer los límites que impone la legislación para evitar futuros conflictos.

En definitiva, el mercado de fincas rústicas se encuentra en plena transformación, con un crecimiento sostenido en la demanda y una mayor profesionalización de los agentes que intervienen en estas operaciones. La diversificación del perfil de comprador, la entrada de inversores institucionales y la segmentación del mercado son factores que están definiendo el futuro de este sector. Sin embargo, la seguridad jurídica sigue siendo un elemento clave para garantizar inversiones exitosas. En Grau Asociados-Abogados continuamos ofreciendo asesoramiento especializado para que tanto compradores como vendedores puedan afrontar estas transacciones con garantías y tranquilidad.

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