( 20-03-2025 )

La reciente doctrina administrativa emitida por la Dirección General de Tributos en materia de IVA ha introducido un cambio sustancial en la interpretación de la inversión del sujeto pasivo aplicable a la transmisión de inmuebles gravados con hipoteca. Este nuevo criterio afecta directamente a la estructuración jurídica y financiera de las operaciones inmobiliarias y obliga a los operadores del sector a reconsiderar cuidadosamente el diseño de cada transacción. Analizamos a continuación las claves del cambio, sus consecuencias y las implicaciones prácticas y jurídicas para el sector.

1. La inversión del sujeto pasivo en transmisiones inmobiliarias: concepto y finalidad

El régimen de inversión del sujeto pasivo en el IVA tiene por objeto trasladar la obligación de ingreso del impuesto al adquirente, evitando así que el transmitente repercuta el IVA y perciba su importe, medida especialmente útil para combatir situaciones de fraude y asegurar la neutralidad del impuesto. En el ámbito de las transmisiones inmobiliarias, este mecanismo se aplicaba tradicionalmente en supuestos de entrega de inmuebles gravados con hipotecas, siempre que las cargas permanecieran vigentes en el momento de la transmisión y el adquirente asumiera directa o indirectamente su cancelación.

Este régimen ofrecía ventajas claras para el adquirente, que no debía anticipar el importe del IVA al transmitente, minimizando la salida de caja y facilitando el equilibrio financiero de la operación. Además, permitía compensar el IVA soportado con el devengado en la misma autoliquidación o, en su caso, solicitar su devolución, dotando a la operación de una mayor eficiencia financiera.

Sin embargo, la correcta aplicación del mecanismo exige un encaje preciso en los supuestos previstos legalmente, cuya interpretación ha sido objeto de matices relevantes por parte de la Administración y los tribunales administrativos en los últimos años.

2. El nuevo criterio administrativo: la relevancia del momento de cancelación de la hipoteca

La reciente doctrina administrativa modifica el criterio previo en un aspecto esencial: la incidencia del momento en que se cancela la hipoteca sobre la aplicación de la inversión del sujeto pasivo.

Hasta la fecha, el criterio admitía que, aun cancelándose la hipoteca en el mismo acto de otorgamiento de la escritura o incluso antes, se aplicara la inversión del sujeto pasivo siempre que existiese un acuerdo para retener parte del precio destinado a cancelar la deuda garantizada. Esta interpretación facilitaba la transmisión libre de cargas sin que ello alterase la posibilidad de que el adquirente se autoliquidase el impuesto, evitando el desembolso inicial del 21% correspondiente al IVA.

No obstante, la DGT introduce ahora una interpretación más restrictiva: si la cancelación de la hipoteca se produce antes o en el mismo acto de la transmisión, de modo que el inmueble se transmite registralmente libre de cargas, no resultará de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo. En consecuencia, el transmitente deberá repercutir el IVA al adquirente, quien tendrá la obligación de satisfacerlo junto con el precio, lo que conlleva una salida de tesorería que, aunque neutral en términos fiscales, no es irrelevante financieramente.

Por el contrario, si el inmueble se transmite manteniendo la carga hipotecaria y el adquirente retiene parte del precio para cancelar la deuda con posterioridad, la inversión del sujeto pasivo será aplicable, permitiendo que el adquirente autoliquide el impuesto sin necesidad de adelantar dicho importe al transmitente.

Este matiz convierte la secuencia y el calendario de las actuaciones jurídicas previas y simultáneas a la transmisión en un elemento clave para determinar el régimen fiscal aplicable, y por ende, para optimizar la operación desde el punto de vista financiero.

3. Implicaciones prácticas para la estructuración de operaciones inmobiliarias

El cambio de criterio administrativo genera importantes consecuencias prácticas para el sector inmobiliario y para cualquier operador que intervenga en la compraventa de activos gravados con hipotecas.

En primer lugar, obliga a revisar cuidadosamente la estructura jurídica y financiera de cada operación, prestando especial atención al momento en que se acuerda y formaliza la cancelación de las cargas hipotecarias. La decisión de cancelar las hipotecas antes o después del otorgamiento de la escritura de compraventa no puede ser tratada como un mero trámite accesorio, sino que debe ser objeto de un análisis detallado que combine consideraciones fiscales y financieras.

Desde la perspectiva del adquirente, la posibilidad de evitar la salida de tesorería asociada al pago del IVA puede condicionar la viabilidad económica de la operación, especialmente en proyectos de gran envergadura o en operaciones financiadas. Desde el punto de vista del transmitente, la existencia o no de cargas hipotecarias vigentes en el momento de la transmisión puede afectar también al planteamiento contractual y a las garantías exigidas.

En segundo lugar, se refuerza la necesidad de documentar adecuadamente los términos contractuales en relación con la retención de precio y la cancelación de la deuda garantizada. Cualquier imprecisión o ambigüedad puede dar lugar a una interpretación desfavorable por parte de la Administración tributaria, con el consiguiente riesgo de liquidación de IVA con intereses de demora.

Por último, este cambio afecta también al calendario de ejecución de las operaciones, exigiendo una coordinación precisa entre las partes, las entidades financieras y los registros, para garantizar que la transmisión se formalice con la carga hipotecaria vigente si se desea aplicar la inversión del sujeto pasivo.

4. Cuestiones pendientes y necesidad de análisis caso por caso

A pesar de la claridad con la que la DGT ha expuesto su nuevo criterio, no puede obviarse que la doctrina administrativa en esta materia ha sido objeto de modificaciones frecuentes en los últimos años, y que el criterio actual no está exento de posibles controversias futuras, tanto a nivel interpretativo como jurisprudencial.

Es de particular interés la interpretación adoptada por el Tribunal Económico-Administrativo Central en sus recientes resoluciones, donde enfatiza la necesidad de que la transmisión constituya una ejecución efectiva de la garantía real para que proceda la aplicación del régimen especial. Esta exigencia podría limitar aún más los supuestos en que la inversión del sujeto pasivo resulta aplicable, introduciendo un grado de incertidumbre que debe ser evaluado en cada caso.

En paralelo, subsiste un escenario de inseguridad jurídica en lo relativo a la calificación de transmisiones de activos inmobiliarios como unidades económicas autónomas, especialmente en sectores como el hotelero, donde persisten discrepancias entre la doctrina administrativa y determinados pronunciamientos judiciales.

Por todo ello, resulta imprescindible abordar cada operación inmobiliaria con un análisis riguroso, que no se limite a una lectura literal de la norma, sino que contemple también la evolución doctrinal y jurisprudencial más reciente, la posición de las administraciones tributarias autonómicas y los riesgos potenciales de litigiosidad.

Solo mediante un asesoramiento técnico exhaustivo, que combine el conocimiento profundo de la normativa con la práctica administrativa y judicial, es posible ofrecer a los clientes la seguridad jurídica y la optimización fiscal que requieren las operaciones inmobiliarias de alto valor.

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