derechoInmobiliario
CONSEJOS LEGALES PARA LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES
Examen físico del inmueble
Es preciso comprobar que existe coincidencia con lo ofertado por el vendedor:
- La Calidad de los materiales.
- La Estado de las instalaciones.
- Grado de conservación general.
- Vistas.
- Ruidos.
- Medios de transporte.
En algunos casos puede ser recomendable acudir a la visita con un arquitecto, profesionales que en España tienen una excelente preparación.
Si Existe de un folleto Informativo descriptivo del inmueble, tendrá valor contractual de forma que el comprador podrá exigir del vendedor el cumplimiento de todo lo ofertado en dicho folleto, aunque con posterioridad no se haga constar en la letra del contrato que llegue a firmarse.
El folleto deberá incorporar:
- Plano del emplazamiento del inmueble.
- Plano del inmueble y redes interiores de servicios, agua, electricidad y otras.
- Descripción del edificio, de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios, con expresión de sus superficies.
- Descripción de los materiales, sus calidades, asilamientos acústicos y térmicos, del edificio, de la vivienda, zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Datos de la inscripción del inmueble en el registro o la mención de no hallarse escrito.
- Precio del inmueble y forma de pago.
Las empresas promotoras y comercializadoras de inmuebles, deberán tener a disposición de del público, su denominación o razón social, domicilio y en su caso los datos de inscripción en el Registro Mercantil.
Examen de la situación jurídica del inmueble
A través de Nota Simple del Registro de la Propiedad, podremos informarnos de:
- El propietario del inmueble.
- Descripción del inmueble, su situación, su superficie, sus anejos y la cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal.
- Servidumbres.
- Hipotecas que puedan gravarla, con expresión de la responsabilidad hipotecaria por principal, intereses, costas y plazos de duración.
- Embargos y posibles litigios sobre la propiedad.
- Afecciones fiscales y otras cargas que afecten a la propiedad del inmueble.
- Régimen administrativo, aplicable si se trata de Vivienda de Protección Oficial.
Se podrá también solicitar al Registro de la Propiedad una Certificación de Dominio y Cargas, puede tener un contenido más amplio que la nota simple, pudiendo incluir si se acredita el interés en su conocimiento, la reproducción literal de las inscripciones o información acerca del historial no vigente el inmueble.
Solicitar que acredite el vendedor:
- Estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, mediante certificado del Administrador de la Finca.
- Estar al corriente del pago del Impuesto sobre bienes Inmuebles, aportando los últimos cuatro recibos pagados.
- Estar al corriente del pago del las cuotas de la comunidad de propietarios, aportando certificación expedida por el Administrador, Presidente o Secretario de la Comunidad de Propietarios.
- El vendedor debe aportar la copia autorizada de la escritura pública mediante la cual adquirió la vivienda, en el caso de que se trate de viviendas de segunda mano.
La compra-venta sobre plano
Antes de la firma del contrato de adquisición sobre plano de una vivienda y de la entrega de cualquier cantidad de dinero por ese concepto, se debe comprobar:
- Que la promotora existe y que la persona que se va obligar en su nombre está facultada para ello, esta información se puede obtener en el Registro Mercantil comprobando la inscripción de la sociedad, cargos de administración, apoderados y estatutos.
- Que el solar sobre el que se va a construir la edificación está inscrito a nombre de la promotora, siendo de su propietaria, comprobándolo a tal efecto en el Registro de la Propiedad.
- Que la edificación que se va a construir consta con la correspondiente licencia municipal, para su comprobación es necesario acudir la Ayuntamiento, es posible que conste inscrita la obra nueva futura y si es así es que ya existe licencia otorgada.
La firma del contrato no debe de incluir cláusulas abusivas, en su caso se tendrán por no puestas y se consideraran nulas, aunque el comprador las haya firmado. Entre otras serían cláusulas abusivas,las que imponen la obligación al comprador de:
- Subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el promotor.
- Correr con los gastos propios de la actividad del promotor.
- Correr con los tributos cuyo sujeto pasivo es el promotor.
- Correr con los gastos propios de la actividad del promotor.
- Correr con los gastos derivados del establecimiento de los suministros de la vivienda cuando deba entregarse en plenas condiciones de habitabilidad.
- Renunciar al derecho de elegir notario por parte del comprador.
- La obligación que permiten al promotor realizar modificaciones en el proyecto sin consentimiento del comprador.
Firma del contrato de compra-venta
Se trata de la prestación formal del consentimiento para realizar la compra-venta con lo cual una de las partes entrega el inmueble y la otra parte paga el precio, que en la mayoría de las ocasiones se materializará con la entrega de las llaves por el vendedor y la entrega del precio del inmueble por el comprador o en su caso por el banco que financie la operación mediante la constitución de la correspondiente hipoteca.
La firma de documento privado de compra-venta sin intervención de notario, no permite la constitución de hipoteca sobre la finca que se adquiere, pues es para ello es necesario que se realice en escritura pública con inscripción en el registro, es por lo cual el uso del documento privado de compra-venta queda limitado a inmuebles de pequeña entidad mayormente no inscritos previamente en el registro de la propiedad.
En al venta de inmuebles sobre plano es habitual recurrir a la firma de documento privado para formalizar por parte del comprador la entrega de cantidades a cuenta con la correlativa obligación de vendedor de construir y entregar el inmueble.
En todo caso además de la firma del contrato privado las cantidades entregadas por el comprador deben estar avaladas por el vendedor, aseguradas por contrato al efecto con entidad aseguradora, o bloqueadas para cualquier fin que no sea el de proceder a la construcción del inmueble.
En cualquier caso cualquiera de las partes podrá exigir a la otra que se proceda a la elevación a público del contrato privado pudiendo acudir a los tribunales si la otra parte se niega.
Se recoge en la escritura pública otorgada ante notario la identidad y capacidad de los intervinientes, dando autenticidad a la voluntad y declaraciones de las partes, ajustando su contenido a los requisitos legales con las advertencias correspondientes a las obligaciones que asumen los firmantes.
La escritura otorgada es probatoria de la fecha de la firma y una vez inscrita hace prueba frente a todos respecto a su contenido, sin que una parte pueda negar frente a la otra o a terceros las declaraciones contenidas en la escritura.
Su otorgamiento equivale a la entrega del inmueble y el notario hará constar si el precio se recibió con anterioridad o en el momento de la firma de la escritura, así como los medios de pagos empleados y en su caso autorizará la escritura de constitución de hipoteca con entrega al vendedor del importe del inmueble.
Antes de autorizar la escritura el notario solicitará al Registro de la Propiedad nota simple que acredite la titularidad y posibles cargas del inmueble, e inmediatamente después de la firma de la escritura, si las partes lo solicitan, comunicará al Registro el otorgamiento de la escritura evitando que el comprador se pueda ver afectado por embargos o cargas sobrevenidas al vendedor tras la firma.
Garantías sobre el estado del inmueble
Cualquiera que sea la forma del contrato el vendedor queda obligado por los vicios o defectos ocultos del inmueble aunque los ignorase. El comprador en esta situación podrá optar por la subsanación, la rebaja proporcional del precio, incluso el desistimiento del contrato con devolución del precio.
El vendedor responderá del cumplimiento de la calidad del espacio interior habitable fijado por la legislación vigente y además el promotor, constructora, arquitecto superior y arquitecto técnico o aparejador, responden solidariamente frente a los compradores y terceros en los siguientes plazos de garantía:
- Plazo de garantía de 1 año, por defectos constructivos en terminados o acabados.
- Plazo de garantía de 3 años, por defectos constructivos que afectan a la habitabilidad, tales como grietas, humedades, y otros.
- Plazo de garantía de 10 años, por defectos estructurales, tales como grietas, humedades, y otros.
El plazo para reclamar prescribe a los 2 años desde que se producen los daños, lo que hace necesario no demorar la toma de decisiones.
Impuestos
Compra-venta de inmueble nuevo, primera transmisión
- IVA
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
Compra-venta de inmueble usado, posteriores transmisiones
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Constitución de hipoteca
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentado,las posteriores subrogaciones hipotecarias están exentas del pago de impuestos.
“Plusvalías Municipales”
- Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Plusvalías obtenidas por el incremento patrimonial de las personas físicas
- Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
IVA
Operación gravada: compra-venta de inmueble nuevo, primera transmisión
- Tipo: 8% del precio de compraventa del inmueble.
- Ingreso: lo realizará vendedor previo pago del comprador, en la Agencia Estatal Tributaria.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados
Operación gravada: compra-venta de inmueble nuevo, primera transmisión
- Tipo: 2% del precio de compraventa del inmueble pero puede disminuir hasta el 0,3% en caso de viviendas de protección oficial.
- Ingreso: lo realizará el comprador a través de impreso oficial en la Hacienda de la correspondiente Comunidad Autónoma.
Operación gravada: constitución de hipoteca en escritura pública
- Tipo: 2% hasta el 0,3% en caso de viviendas de protección oficial, sobre la cantidad garantizada, que incluirá principal, intereses y costas de ejecución.
- Ingreso: lo realizará quien hipoteca el inmueble, a través del impreso oficial en la Hacienda de la correspondiente Comunidad Autónoma.
Impuesto de transmisiones patrimoniales
Operación gravada: compra-venta de inmuebles usados, posteriores transmisiones.
- Tipo: entre 6% y el 7% del precio de compraventa del inmueble
- Ingreso: lo realizará a través de impreso oficial en la Hacienda de la correspondiente Comunidad Autónoma.
Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana
Operación gravada: compra-venta de inmuebles usados, posteriores transmisiones
- Tipo: vendrá determinado por el tiempo que se ha mantenido la propiedad del inmueble antes de su transmisión, considerándose como máximo un periodo 20 años y aplicándose únicamente al valor del suelo.
- Ingreso: lo realizará el vendedor a través de impreso oficial en la Hacienda Local del municipio donde radique el bien.
Impuesto de la renta de las personas físicas
- Tipo: vendrá determinado por el que resulte de aplicación en cada caso a la persona física en su liquidación del IRPF, aplicándose a la diferencia obtenida entre el precio de adquisición inicial y el precio de venta final.
- Ingreso: lo realizará el vendedor a través de impreso oficial del IRPF en la Agencia Estatal Tributaria.
Operación gravada: compra-venta de inmuebles usados, posteriores transmisiones